借名买房法律关系分析

2017-06-06 10:08:51???点击:

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ?以金某诉张某不当得利一案为例展开
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? ? 案情简介:
? ? 2006年,金某使用张某的名义向开发商河南A房地产开发有限公司购置位于郑州市某小区的房屋一套,并以张某名义陆续支付了356683元购房款,同时向张某支付了35000元的“代理费”。2007年7月5日,金某与张某签订《协议书》一份,约定房屋的实际所有权人为金某。2007年7月25日,金某以张某名义同河南A房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》,房管部门进行了备案。2009年9月26日,房屋交房,金某开始占有使用。2014年4月18日,金某以张某名义将房屋出售给林某,总价款为155万元,约定首付款为105万元,剩余款项由林某申请银行贷款。2014年4月19日,林某支付了105万元的首付款,张某将该105万元转给了金某。2015年11月7日,因办理网签及过户需要,金某将首付款中的50万元退回给张某,张某退回给林某,林某另筹10万元、贷款40万元,金某以张某名义于2015年11月9日同林某签订《存量房买卖合同》及《资金监管协议》,约定房屋价款为100万元。2015年11月9日,林某将60万元存入资金监管账户。2015年12月24日,林某的贷款银行将40万元转入资金监管账户。2016年1月11日,房屋过户给林某。
? ??2016年1月13日,张某将资金监管的100万元及456.95元的利息取走,但未归还给金某,双方遂产生纠纷。金某诉至法院请求张某返还卖房款并支付相应利息。
? ? 一审裁判结果:
法院认为原被告之间2007年7月5日签订的《协议书》约定原告以被告的名义购房,其实质内容是被告将其享有优惠购房资格的房屋在团购价的基础上加收35000元转让给原告,应定型为房屋买卖协议,协议合法有效。
被告将涉诉房屋卖给他人是违反合同约定,应承担违约责任,原告请求被告返还卖房款及利息,实质内容是要求被告按卖房价格及相应利息支付违约金,鉴于双方约定的违约金过分低于原告损失,应予调整,本院酌定被告赔偿房屋增值部分的60%,即1056673.2元,扣除被告已经向原告支付的55万元,被告向原告支付506673.2元。
案件受理费14880元、保全费5000元,共计19880元,由原告承担8014元,被告承担11866元。
? ? 金某不服一审判决结果,已经准备上诉。
? ? 借名买房在实际生活中非常常见,本案又涉及到第三方购房者,具有一定的典型意义,下面对本案涉及的法律关系及一审法院的判决做一个简单的评析。
? ? 一、金某与张某之间系借名买房,实际是一种隐名代理关系一审法院认定金某与张某之间是“房屋买卖合同关系”明显是事实认定不清,适用法律错误。
? ? 根据金某与张某之间签订的《协议书》可知是金某委托张某以张某的名义买房,并支付了高额的代办费用,这显然是一种隐名代理关系。
? ? 2007年7月5日,金某与张某签订《协议书》时张某并没有取得涉案房屋的所有权,《协议书》本身根本就没有对张某出售的“房屋”进行明确约定,如果认定双方系房屋买卖合同关系,那么合同的标的尚不存在,在合同必备的构成要素都不具备的情况下合同如何成立并生效?该《协议书》实质上是金某借用张某的名义即“购房资格”,委托张某以张某的名义去购买房屋,这才是《协议书》法律关系指向的客体也即合同标的,金某向张某支付了代办费用和购房所需相关款项,且涉案房屋是商品房,并不违反国家法律、法规及政策,该《协议书》意思表示真实,标的明确,合法有效,金某已经履行了《协议书》约定的义务,并且对房屋进行了切实的占有和使用,是涉案房屋的真实所有权人。
??《合同法》第四百零四条规定:“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人”。本案涉案房屋出售所得价款不存在法院自由裁量的空间,因为在金某与张某的委托购房活动中,金某已经向张某支付了报酬,金某是涉案房屋的实际所有权人,涉案房屋出售所得价款理应归金某所有。
? ? ?二、金某是涉案房屋在出售之前的真实所有权人,对涉案房屋享有收益权。
? ???1.?该涉案房屋的真实权利状态与登记状态不一致,虽然张某是该涉案房屋的登记所有权人但张某实际只是名义代持金某才是涉案房屋的真实所有权人。
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? ? ?涉案房屋系金某以张某的名义从开发商处购买,金某支付了所有的购房费用,并向张某支付了35000元代理费。金某就借名买房一事与张某签订《协议书》,明确约定涉案房屋的所有权归金某所有,且张某在2008年1月16日离婚时在《离婚协议》中也明确承认涉案房屋系金某以张某名义购买,不属于张某的夫妻共同财产。涉案房屋在开发商交付后也一直由金某占有、使用。
? ? 《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”就登记生效的物权变动而言,该条规定体现的精神是,法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致,这主要是为了保障交易秩序,保护第三人权益。另一方面,不动产登记推定力作为一种权利推定,本质上是对证明责任的分配。也就是说,法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范,与实体权利的归属并不直接相关。作为一种法律拟制事实,登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致,故在民事诉讼中应允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态,如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致,人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态,根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属,这在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》第二条中有明确的规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。
? ? 2. 涉案房屋的真实权利状态与登记状态不一致并不影响金某张某主张返还涉案房屋出售所得价款,房屋产权登记并非房屋所有权归属的绝对凭证。
? ? 根据《物权法》确立的债权形式主义为主的物权变动模式,张某虽然在形式上是涉案房屋的合法所有权人,但是金某在物权变动中具备有效的原因行为(债权合意),根据双方《协议书》的约定,涉案房屋的所有权人是金某,金某也支付了张某代办费用,金某对涉案房屋进行了实际的占有和使用,这足以说明金某是该房屋的实际权利人,因此金某享有请求被告过户涉案房屋的请求权,这在实践中也得到了法院的支持,如郑州市中级人民法院《关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见》第八条规定:“当事人约定一方以他人的名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可与支持”。
? ??真实所有权人实际享有转移登记请求权,因为物权法定原则,该权利虽然不能对抗第三人,但是金某可以向张某主张。金某涉案房屋的真实所有权人,涉案房屋出售后金某的转移登记请求权实际转化为对房屋出售价款的请求权,因此金某有权主张被告返还出售房屋所得房款。
? ? 一审法院却将房屋产权登记视为房屋所有权归属的绝对凭证,这样的观点在涉及第三人保护时并没有错,但在解决金某与张某之间的纠纷时却是完全错误的,根本没有考虑购买涉案房屋时的出资情况、当事人之间的约定、房屋的占有使用情况等客观事实。一审法院对房屋产权登记效力的这一认识错误,致使一审判决对涉案房屋的产权归属认定错误,实际上抹杀了金某的实际所有权及对涉案房屋的收益权,应当依法予以纠正。
? ??涉案房屋出售后所获款项应当归属于金某张某将款项占为己有没有合法依据,构成不当得利,应当返还给金某金某的诉讼请求于法有据,应当予以支持。?
? ? 由于金某系涉案房屋的真实所有权人,就涉案房屋享有收益权。但是,张某在获取涉案房屋出售后的款项后拒不返还给金某,造成金某遭受损害,构成不当得利,张某应当将获取的利益返还给金某。
? ? 从房屋买卖的操作程序上来看,由于涉案房屋登记在张某名下,因此涉案房屋出售后的款项也必须打到张某的账户上,张某取得涉案房屋出售后的款项符合房屋买卖的操作程序。但是,不当得利是一种债权债务关系,具有相对性。相对于张某来说,由于金某系涉案房屋的真实所有权人,享有涉案房屋的收益权,而张某只是涉案房屋的名义所有权人,因此张某将涉案房屋出售后的款项占为己有,没有法律上的依据,应当返还给金某。
? ? 四、本案不存在违约事实,没有违约责任适用的余地,一审法院将金某的不当得利之诉按照违约责任之诉进行处理,进行自由裁量,缺乏事实依据,适用法律错误。
? ? 本案金某与张某之所以发生纠纷,是因为涉案房屋在出售后张某将卖房款占为己有,拒不返还给金某。关于金某以张某的名义出售房屋的问题,由于双方本身就是亲属关系,没有订立相应的合同,因此张某将卖房款占为己有也谈不上违约,双方的纠纷根本不能以违约责任进行处理。
? ? 关于金某以张某名义购买房屋并约定房屋所有权的问题,双方于2007年7月5日签订了《协议书》,但是双方就购买房屋问题并没有任何纠纷,也谈不上违约。金某在以张某名义购买涉案房屋后,该《协议书》中双方的权利义务已经终止。金某以张某的名义卖房所得房款被张某私自截留,与原《协议书》分属不同的法律关系,一审法院以双方就购买房屋时的《协议书》来处理卖房后所产生的纠纷,明显是张冠李戴,违背客观事实。
? ? 金某一审时的诉讼请求是主张张某返还卖房款及利息,请求权基础是不当得利返还请求权,并非是要求被告承担“违约责任”。但是,一审法院却将金某的诉讼请求解释为“要求被告按卖方价格及相应利息支付违约金”,将金某的不当得利之诉按照违约责任之诉进行处理,明显歪曲了金某的诉讼请求,导致适用法律完全错误,滥用自由裁量权,应当依法予以纠正。
? ? ?五、任何人都不得从其过错行为中获利,但一审法院在认定张某“违约”的前提下仍判决其获取近50万元的利益,明显违反民法中公平、诚实守信的基本原则。
? ? ?“任何人都不得从其过错行为中获利”,这是法律的基本原则。如果有人存在过错行为,法院反而判决其获取利益,那么公民就会争相效仿,法院就变成了违法行为人获取利益的工具,民法的公平、诚实信用原则也将荡然无存。
? ? ?本案一审判决一方面认定张某“违反合同约定”,另一方面通过自由裁量判决张某获取近50万元的利益。这样的判决不仅没有弥补金某遭受的损害,祛除张某获取的不当得利,而且从结果上来说,完全违背了上述“任何人都不得从其过错行为中获利”的基本原则,与民法的公平、诚实信用原则相背离。
???? 关于本案的一些想法:
? ? ?对于借名买房纠纷中房屋权属确认的正确处理,离不开对“真实权利状态”涵义的正确理解,从根本上应建诸于对不动产登记的法律效力以及物权与债权区分的准确把握。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”,而非真实“物权人”,既然如此,无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房,借名人只享有对登记权利人的债权,并不对这些房屋享有所有权,故其确认所有权的请求不能得到支持,而应该基于合同关系向法院提起债的请求权。
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